Referat Teknisk Udvalg 16-11-2020

Temaplan for erhvervsarealer er et tillæg til Kommuneplan 2017, der fastlægger nye kommuneplanrammer for byens erhvervsarealer.

Byrådet vedtog d. 29. april 2020 indstillingen om Temaplan for erhvervsarealer i Aarhus Kommune. Vedtagelsen betød, at forslaget til Temaplan for erhvervsarealer sammen med miljøvurderingen blev sendt i offentlig høring i otte uger. Derudover betød det, at et forslag til en samlet strategi for den fremtidige udvikling af Aarhus Kommunes erhvervsarealer skulle fremlægges for byrådet sammen med indstillingen om endelig vedtagelse af temaplanen.  

Den offentlige høring af forslag til temaplan for erhvervsarealer har givet anledning til visse ændringer i de foreslåede rammer, der er fremlagt i forbindelse med i temaforslaget.  Derfor foreslås det, at ændringsforslagene sendes i offentlig høring i to uger.

Teknik og Miljø og Borgmesterens Afdeling har udarbejdet et forslag til en samlet strategi- og handlingsplan for udvikling og monitorering af erhvervsarealerne i Aarhus Kommune. Strategien består af følgende fire indsatsområder:

1. Løbende monitorering af alle erhvervsområder og forstærket dialog med virksomhederne,

2. Signal om fastholdelse af erhvervsområder,

3. Udvikling og fortætning af bebyggede erhvervsområder

4. Udvikling og markedsføring af ubebyggede erhvervsarealer. Med brugen af disse strategiske virkemidler vil Aarhus også i fremtiden have attraktive erhvervsområder.  

Der er udarbejdet et forslag til Lokalplan nr. 1124, Bebyggelse til cityformål ved Europaplads 6-8. Lokalplanen gælder for et område ved Europaplads og Mindegade i Aarhus Midtby.

Lokalplanområdet har et samlet areal på ca. 2.900 m2 og var ved planens udarbejdelse privatejet og beliggende i byzone.

Udarbejdelsen af lokalplanen sker med baggrund i et ønske fra en privat ejer om at muliggøre, at lokalplanplanområdet kan anvendes til cityformål og mulighed for fortætning med etagebebyggelse, der rummer kontor­virksomhed, liberale erhverv, butikker, restauranter og lignende med tilhørende opholdsarealer på tage og fællesfaciliteter såsom parkeringskælder.

Lokalplanen fastlægger en række bestemmelser, der regulerer omfang og placering af bebyggelse, bl.a. ved angivelse af maksimalt etageareal og ved udlæg af byggefelter. Derudover indeholder lokalplanen bestemmelser om bevaring af forhuset på Mindegade 10 og giver mulighed nedrivning af Mindegade 12A.

Det maksimale bruttoetageareal må ikke overstige 16.820 m² og den maksimale højde er fastsat til 40 m med mulighed for op til 9 etager samt tagterrasse.

Der er i forbindelse med formgivningen af projektet arbejdet med tilpasning til eksisterende bebyggelse og i særlig grad til kulturmiljøet i Mindegade.

Lokalplanen for området er i overensstemmelse med kommuneplanens samlede strategi for byudvikling, herunder at skabe mulighed for attraktive arbejdspladser centralt placeret i byen og samtidigt skabe byliv med bylivsskabende aktiviteter i stueetagen. Lokalplanen er imidlertid ikke i overensstemmelse med kommuneplanens konkrete rammer for området og afgrænsning i forhold til høje huse. Der er derfor udarbejdet Tillæg nr. 70 til Kommuneplan 2017.

I perioden fra 2. juli 2020 til den 27. august 2020 har forslag til lokalplan, kommuneplantillæg og miljørapport været fremlagt. Der er modtaget i alt 9 høringssvar.

Teknik og Miljø foreslår, at høringssvarene ikke giver anledning til væsentlige ændringer i planforslaget.

Forslag til lokalplan 1116 ligger inden for Ringgaden og omfatter Silvans og Starks arealer ved Daugbjergvej 15-19 og 18-20.

Lokalplanområdet ligger i et byomdannelsesområde og indgår i ”Udviklingsplanen for det nye brokvarter”.

Den private bygherre har anmodet om en lokalplan til blandet bolig og erhverv med udlæg til daginstitution og almene boliger.

Lokalplanen har således til formål at udmønte byomdannelsesområdet med tilvejebringelse af boliger og erhverv i en kompakt, bymæssig bebyggelse. Bebyggelsen er med udgangspunkt i bæredygtighed, fællesskaber og det faldende landskab ned mod Aarhus Å en del af ”det nye brokvarter”.

Der er udarbejdet forslag til kommuneplantillæg nr. 65. Tillægget sikrer et sammenhængende midtby-område med en omdannelse til blandet bolig og erhverv.

I forhøringen, afholdt fra 23/5 – 23/6 2019, indkom 13 høringssvar med primær fokus på trafik, bygningshøjder og udsigt, grønne områder og biodiversitet. Temaerne er indgået i den efterfølgende udarbejdelse af lokalplanforslaget.

Der er udarbejdet udkast til udbygningsaftale.

Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af udviklingsplanen for Sydhavnskvarteret, en efterfølgende bydelsplan og vinderprojektet for Kulkransporet. Lokalplanen rummer desuden overordnede rammebestemmelser for et nyt parkeringshus.

Lokalplan og kommuneplantillæg udlægger området til cityformål, og indeholder bestemmelser, der gør det muligt, at opføre og indrette bebyggelse til kontorer, hoteller, café- og restaurationsformål, butikker, koncert- og spillested, sports- og fritids-formål samt lignende funktioner. Det er ikke muligt at opføre boliger i området.

Inden for lokalplanområdet er det muligt at opføre 126.150 m² bebyggelse. I højder fra 1 til 26 etager som giver en højde over terræn på op til 111,5 m.

Gennem området løber den rekreative forbindelse, der forbinder Risskov i nord med Tangkrogen i syd. Og centralt gennem området er desuden det eksisterende Kulkranspor, der bliver bevaret og indrettet som en ny hævet fodgængerforbindelse med en bro over Spanien til Frederiksplads. På terræn bliver området indrettet som et stort ”bygulv” med ophold og adgange til bebyggelserne. Der er adgang for gående og cykler fra alle sider, ærinde- og servicekørsel med biler fra Jægergårdsgade. Bilparkering er i et p-hus for hele området med adgang fra Sydhavnsgade.

Lokalplanen er udarbejdet i forlængelse af udviklingsplan og bydelsplan for Sydhavnskvarteret, der begge er vedtaget af Byrådet.

Forslag til Lokalplan nr. 1141 er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen. Det er derfor nødvendigt at udarbejde et kommuneplantillæg, der øger omfanget af bebyggelse og udvider anvendelsen til erhverv til også at omfatte detailhandel.

I foråret 2020 er der gennemført en forudgående offentlig høring om at ændre kommuneplanen for området, hvad angår bebyggelsens omfang. Hertil kommer, at der efterfølgende er opstået behov for at muliggøre detailhandel indenfor planområdet, det har også krævet en høring, der er gennemført i løbet af sommeren 2020.

Bygherre har henvendt sig med ønske om at igangsætte planlægning for Delområde 10 i lokalplan 1031, Omdannelse af Psykiatrisk Hospital.

Delområde 10 i lokalplan 1031 er identisk med matrikel 6pt, Vejlby By, Risskov, Rolighedsvej 16A. Delområdet er i lokalplan 1031 udlagt til én bolig. På matriklen, der er 3.091 m2, ligger ”Strandhuset” med en bevaringsværdi på 3. Matriklen ligger langs Letbanens tracé i det nordvestlige hjørne af det rekreative offentlige område Risskov Strandpark ud mod Aarhusbugten. Ejendommen er privat ejet.

Bygherre ønsker at udstykke Delområde 10 i lokalplan 1031 i to ejendomme. Den eksisterende bevaringsværdige bygning bevares og tilbygges. På den nye matrikel planlægges opført en yderligere bolig med anneks.

Den nye matrikel (lokalplanområdets delområde 2) gennemløbes af en regnvandsledning optaget i spildevandsplanen. Det er i forbindelse med planprocessen blevet udarbejdet og tinglyst en betinget deklaration, der bortfalder, hvis lokalplanen ikke vedtages.

I den udvidede offentlige høring fra 9. marts til 15. maj 2020, er der indkommet 180 høringssvar, hvor af flere er på vegne af større afsendergrupper. Samlede høringssvar er vedlagt som bilag 6. Forslag til tematisk besvarelse af bemærkninger fra den offentlige høring er vedlagt som bilag 7. Hovedparten af høringssvarene omhandler den politiske proces, og kun i mindre omfang selve indholdet af lokalplanen. Centralt i høringssvarene med fokus på lokalplanens indhold kan fremhæves: forhold omkring den eksisterende regnvandsledning, kotering/opfyld og korrekthed ved illustrationer samt bevarelsen af Risskov Strandpark og det kulturhistoriske miljø, og endelig kritik af byggeriets mulige barriereeffekt mod Aarhus Bugt.

Der er i forbindelse med udarbejdelse af lokalplanen foretaget en række faglige vurderinger og valg, og de indkomne høringssvar vedrørende lokalplanens indhold giver ikke anledning til at anbefale ændringer i lokalplanen.

På byrådsmødet den 13. maj 2020 blev det besluttet, at sagen sendes til behandling i Teknisk Udvalg, hvor udvalgsbehandlingen kombineres med afholdelse af et udvidet fælles foretræde, i forbindelse med lokalplanforslagets forelæggelse for byrådet til endelig vedtagelse. Modellen for foretrædet blev forelagt og tiltrådt af Teknisk Udvalg på møde den 10. august 2020.