Lejlighedsbyggeri baner vej for helt ny bydel i Risskov


Ejerkredsen i KONstruct: (fra venstre) partner og CEO Ole Vistisen, partner og CFO Karsten Poulsen og partner og investor Niels Boel Sørensen. 

Risskov Engby, som projektet er blevet døbt, dækker et 15 hektar stort område. Lokalplanen lægger op til en grøn bydel med op til 1.700 boliger, allétræer langs gaderne og rekreative åndehuller. 30 procent af boligerne målrettes familier, og mellem byhuse, karré- og gårdbebyggelser kommer der områder til boldspil, træning, leg og andre udendørsaktiviteter.

”Vi har været dybt afhængige af, at så mange grundejere har kunnet se en idé i at gå sammen om en plan for en sammenhængende bydel, ” siger Randi Nørgaard. Hun er projektleder i Teknik og Miljø og ansvarlig for den lokalplan, der skal omdanne det gamle industriområde mellem Grenåvej og Lystrupvej.


Visualisering af ny karrébebyggelse på Lystrupvej i det kommende Risskov Engby.

Fra én matrikel til 21 fodboldbaner

Projektet er et eksempel på, hvordan Teknik og Miljø er begyndt at arbejde mere strategisk med byudvikling. Her er der over de senere år kommet mere fokus på at planlægge i større helheder frem for enkeltmatrikler. Læs mere om dét her. 

”Vi startede med en henvendelse om en matrikel på Lystrupvej, hvor ejeren gerne ville lave lejligheder. Området var i forvejen udpeget til byomdannelse, så vi kiggede på de omkringliggende matrikler. Bl.a. havde kommunen selv en grund, og Aarhus Vand havde én. Så vi lagde i første omgang op til at lave en lokalplan for bare en lille håndfuld arealer omkring Arresøvej, ” siger Randi Nørgaard.

Det lille areal har siden vokset sig stort. Flere grundejere i området henvendte sig og ville være med, så i alt 54 matrikler nu er omfattet af lokalplanen for Risskov Engby. Det betyder, at der kan laves byomdannelse i et område svarende til 21 fodboldbaner.


Fra at gælde matriklen inden for den stiplede linje dækker lokalplanen nu et væsentligt større område. 

Bygherregruppen er en blanding af professionelle udviklere, private grundejere, kommunale grundejere og en lang række små håndværksvirksomheder, der primært er placeret omkring Arresøvej, som bliver hovedåren i området.

”At så mange er gået med, har betydet, at vi kunne udarbejde en sammenhængende lokalplan, hvor de kommende byggerier passer sammen i både udformning og skala, og hvor infrastrukturen er tænkt ind fra start. Der etableres stisystemer og cykelstier, så der er sikre veje for skolebørn og nem adgang til letbanestoppet. Samtidig får vi det hele bundet sammen med områderne omkring, hvor der også er byomdannelse i gang. Der er bl.a. sikret et nyt signalanlæg på Lystrupvej, overgange til bløde trafikanter, og hele Arresøvej bliver udbygget. Det ville vi ikke have haft med, hvis ikke lokalplanen havde dækket så stort et område, ” siger Randi Nørgaard.

Risskov Engby kommer til at bestå af ca. 92 pct. boliger, heraf 20 pct. almene. De sidste otte pct. går til lettere erhverv i form af kontormiljøer, andet småerhverv og to daginstitutioner.

Bygherre: Vi er da stolte af at give aarhusianerne en lækker bydel

På Lystrupvej 1 skyder de første nye bygninger op. Her har ejendomsudviklerne fra virksomheden KONstruct revet de gamle lagerhaller ned og er nu i gang med at opføre to karréer og et længehus med i alt 248 lejeboliger. Det var netop dét byggeri, der satte hele processen med en ny lokalplan i gang.

Bygherre Ole Vistisen er tilfreds med, hvordan den endelige lokalplan er kommet til at se ud.

”Vi er endt ud med et produkt, som jeg er utroligt stolt over at have været med til at udvikle. Aarhus får en fed og lækker bydel med en masse kvalitet, og som er tæt på byen, havet, engsøen og motorvejen. Det har været enormt inspirerende at sidde sammen med udviklergruppen, AART Architects og stadsarkitekten og udvikle på, hvordan vi får lavet en karréstruktur, der giver byrum og liv mellem husene. Samarbejdet har givet lokalplanen et arkitektonisk tryk, og det har været en fornøjelse at være med til, ” siger Ole Vistisen, der er partner og CEO i KONstruct.

Vi startede med at ansøge for os selv, men lokalplanen blev jo syv-otte gange så stor. Formentlig den største bynære lokalplan i Aarhus. Det har givet nogle udfordringer, som jeg er glad for, jeg ikke kendte på forhånd,
Ole Vistisen, CEO i KONstruct

Ikke uden bump på vejen

Ole Vistisen og KONstruct står bag flere større byggeprojekter i Aarhus, bl.a. med at lave ungdomsboliger på sygeplejeskolen og etablering af et nyt byområde på den gamle GASA-grund i Tilst. Han fortæller, at det ikke har været helt uproblematisk, at lokalplanen voksede sig større end hans 20.000 kvm. store grund.

”Vi søgte om byomdannelse helt tilbage i 2015, og når vi taler omdannelse, har vi selvfølgelig de lange briller på og ved, at vi kan møde en masse forhindringer på vejen. Vi startede med at ansøge for os selv, men lokalplanen blev jo syv-otte gange så stor. Formentlig den største bynære lokalplan i Aarhus. Det har givet nogle udfordringer, som jeg er glad for, jeg ikke kendte på forhånd, ” siger Ole Vistisen.

Særligt har det kompliceret arbejdet, at der til sidst var omkring 50 forskellige bygherrer på projektet. Derudover opstod der nye politiske ønsker til området sent i processen. Begge dele var med til at forsinke lokalplanen, så den endte med at være fem år undervejs.

”Når man arbejder over så langt et stræk, kan markedet nå at ændre sig. Planen kan nå at blive outdated, så vi risikerer at stå med en masse boliger, der ikke længere passer optimalt til efterspørgslen på boliger i byen. Ting skal selvfølgelig modne, men det må helst ikke tage så lang tid, og det behøver det heller ikke, ” vurderer han.

Video: Status på byggeriet på Lystrupvej 1 den 30. maj 2021.

Behov for politisk forankret styregruppe

Ole Vistisen har et godt råd til sine udviklerkollegaer i byggebranchen, hvis de står med et projekt i samme skala og skal samarbejde med en sammensat bygherregruppe.

”Vi vil gerne være med til at lave hele bydele, men udfordringerne stiger bare eksponentielt, når vi bliver så mange interessenter. På et tidspunkt besluttede vi at inddele området i fire stormatrikler, hvor de mange grundejere på Arresøvej fandt én talsperson, der så var ansvarlig for at kommunikere tilbage i systemet. Vi indså, at hvis det her skulle fungere, så måtte vi have nogle talerør, så vi ikke skulle koordinere med 40-50 forskellige interessenter på samme tid. Det var én af nøglerne til, at vi kunne få noget styrbart og en ordentlig kommunikation i gang,” forklarer Ole Vistisen.

Han peger på, at der er brug for en mere direkte adgang til det politiske niveau i Aarhus Kommune. Under arbejdet med lokalplanen blev det nødvendigt at gå tilbage og ændre i andelen af almene boliger, ligesom der kom krav om flere parkeringspladser. De benspænd kunne have været undgået, hvis politikerne havde været tættere på udviklingen undervejs, mener han.

”I en sådan proces skal man langt op i systemet for at vejre, hvor stemningen er. For ellers risikerer man alt for mange tilbageløb i planer, man har brugt flere år på at lave. Jeg synes, man bør overveje at nedsætte en styregruppe, når projekterne bliver så store. En styregruppe med de største udviklere og embedsmænd helt tæt på det politiske system, så der kommer et mere politisk forankret bindeled. Jeg har i hvert fald fundet ud af, at kommunikation helt op til beslutningstagerne er helt vildt vigtig, ” siger Ole Vistisen.

Plan realiseres i klynger

Byomdannelsen i Risskov Engby kommer til at ske løbende, i takt med at grundejerne er klar til at udvikle deres arealer. De små matrikler i området omkring Arresøvej er samlet i klynger af tre. Det er derfor op til grundejerne at blive enige om, hvornår de er parate til at sælge.

Der er på nuværende tidspunkt tre store byggerier i gang efter den nye lokalplan. Det første lejlighedskompleks, som KONstruct står bag, forventes at være klar til indflytning i starten af 2022.